La Agencia Inmobiliaria

Buscar casa. La Agencia Inmobiliaria te dará una lista de ofertas de casas en venta para evaluar. No está demás seguir otras pautas ya conocidas. Leer anuncios clasificados de compraventa de viviendas en las revistas y la prensa local. Navegar por Internet y ver las ofertas de compraventas de viviendas con características similares a lo que busca. O conducir por los vecindarios en los que estás interesado y familiarizarte con cada zona, incluso llamar por teléfono a los anuncios de carteles.... son excelentes modos de ver lo que ofrece el mercado

La hipoteca.

Las modalidades de hipoteca flexibles, ajustadas al plazo y a las cuotas de amortización de cada renta, han permitido la generación de una fuerte demanda de unos tipos de vivienda que hace pocos años eran inaccesibles para muchas personas de rentas medias.

La otra gran ventaja ha sido la estabilidad de bajos tipos de interés, asegurados por la ausencia de tensiones inflacionistas importantes y de políticas económicas claramente estabilizadoras.

Con estos dos pilares, bajos tipos de interés y fórmulas de plazos de amortización a más largo plazo, la financiación de la vivienda es muy ventajosa y el auge de la hipotecas importantísimo. Nuestros consejos:

Infórmese a fondo de las características del producto de hipoteca que le ofrecen: cuotas de amortización, plazos, tipo de interés efectivo, comisiones y gastos de apertura, cancelación anticipada, tipos fijos o variables, etc. y valora si se ajusta a su economía actual y futura. Mire nuestro apartado de Hipotecas.
Compare, con la ayuda de expertos las opciones u ofertas que tenga para formalizar su hipoteca. Negocie con las entidades financieras las contraofertas que tenga y trate de sacar las mejores condiciones.
Pero recuerde: el préstamo hipotecario que le concederán más fácilmente las entidades de crédito le cubrirán tan solo el 80 por 100 del valor de la tasación de la vivienda que quiere comprar. O bien tendrá que recurrir a ofertas de productos más específicos (Hipoteca 100, etc.).

Financiación de la vivienda:

Financiación de la vivienda:
Hipotecas, ayudas, ahorros...

Nos limitamos aquí a darle unos consejos muy generales sobre la financiación de la vivienda. Para un mayor detalle remitimos a los apartados específicos, muy especialmente al de hipotecas.

¿Puede financiar fácilmente la casa que quiere comprar?. Antes que nada: fije la financiación que puede obtener para comprar una vivienda.

Uno de los grandes incentivos para comprar hoy la vivienda es el acceso a fórmulas de financiación muy ventajosas y ajustadas a las posibilidades de cada economía personal o familiar.

Precio de la vivienda

Tema espinoso donde los haya. Son tantos los factores que intervienen en el precio de una vivienda (ubicación, materiales, estado, ventajas comparativas, coyuntura del vendedor...) que es difícil dar consejos sobre esta cuestión. El consejo más válido es que se tome algún tiempo para comparar varias ofertas y hacerse una idea del mercado, antes de tomar una decisión.

En nuestro apartado de Revalorización de la vivienda en España ya hemos comentado este tema de pasada. En el mismo recogíamos una tabla de tasaciones de vivienda/m2 en algunas provincias que son de frecuente residencia para los euroresidentes. La reproducimos parcialmente:

Tasaciones medias /m2
Provincia euros/m2
Málaga 1.660
Cádiz 1.095
Gerona 1.442
Tarragona 1.296
Murcia 1.156
Alicante 1.341
Castellón 1.007
Valencia 952
Madrid 2.593
Barcelona 2.075
España (media) 1.458
Fuente: INSA
Se trata de tasaciones medias /m2 de vivienda usada, quizás le pueda orientar algo sobre los precios de la vivienda y las diferencias entre las diferentes zonas de España. Esta es una primera conclusión importante, la ubicación tiene importancia.

La oferta y la demanda se rigen también por el factor inversión. En este sentido la Costa del Sol, frente por ejemplo, la Costa Blanca supone un encarecimiento medio de más de 300 euros/m2. En este sentido compra una parte de la reputación que le corresponde a la zona del litoral en cuestión, más allá del coste material de la obra o, incluso del terreno donde se construye.


También esto vale para cuando la desea vender. En determinadas zonas, dada la fuerte demanda es más fácil vender a elevados precios. Un mayor precio, no siempre es sinónimo de compra más desventajosa.

Lo cierto es que el litoral español es bastante heterogéneo en cuanto a las calidades y su imagen. Podríamos hacer un ranking muy tentativo e informal sobre la base de percepciones muy generales:

Costa del Sol Málaga
Costa Brava - Norte
Costa del Sol Cádiz
Costa Blanca - Norte (Marina Alta)
Costa Brava - Sur
Costa Almeriense
Costa del Azahar Norte
Costa Cálida
Costa del Azahar sur
Costa Blanca Sur
Dentro de esta segmentación algunos municipios son mucho más atractivos que otros en sus servicios, calidad paisajística, medio ambiente y esto se traslada a los precios. Dentro de un municipio o ciudad los precios también experimentan cambios muy importantes. Nuestro consejo es que dedique algún tiempo a conocer la zona y la provincia donde tiene intención de comprar su vivienda si no es residente fijo en la misma. Unas vacaciones previas en hotel o apartamento con excursiones a la zona puede ser muy conveniente.

En cuanto a materiales utilizados, lo mejor es aconsejarse por expertos de confianza y poner en práctica su propia experiencia. Generalmente, en viviendas de calidad media, los materiales utilizados en España son buenos. Si adquiere una vivienda en construcción, puede llegar a acuerdos para introducir mejoras o cambios de materiales a su elección. Consulte esta posibilidad a su promotor. Recuerde también en tema de calidades el libro del edificio.

Gastos mensuales de la casa

El pago mensual de una hipoteca es una carga que, dados los precios de las viviendas, puede ser importante para la economía familiar. Conviene pues, hacerse una idea bastante precisa de los gastos generales que le acarreará mantener su vivienda: sus facturas y recibos de agua, gas, electricidad, teléfono, comunidad...

He aquí un ejemplo de una vivienda de calidad media que empieza a ser común en algunas zonas residenciales turísticas (bungalow de 175 m2, cercano a una ciudad media y en zona del litoral) y los gastos mensuales que genera.

Tipo de Gasto Euros/mes
Comunidad de vecinos/mes 90,15
Impuestos sobre bienes inmuebles 51,42
Tasa de recogida de basuras 2,7
Gastos generales:
-Electricidad
50,0
-Agua
37,3
-Gas natural
85,5
-Seguridad
35,0
-Teléfono fijo
50,0
-Conexión Adsl Internet
40,0
Mantenimiento 40,0
Total 482,47

Elaboración propia sobre la base de cuatro unidades de vivienda y su gasto anual para cada partida dividido por doce meses. El cálculo va referido al periodo sept. 2003 -sept. 2004

Debe considerarse que en algunas urbanizaciones los gastos de la comunidad de vecinos se disparan todavía más dependiendo de la entidad de la zonas comunes (m2 de jardines, piscina, otras instalaciones comunes, portero, seguridad...).
Para el mantenimiento se ha calculado el de una obra nueva de menos de diez años, con escaso jardín propio y recogiendo únicamente pequeños gastos de electricidad, fontanería, pequeña obra o reparaciones y pintura de detalles.

Se trata de recibos y facturas reales medias de cuatro viviendas


Algunos gastos son claramente optativos (Adsl, seguridad...) y permitirían una reducción de las cifras dadas como ejemplo.


Pero lo cierto es que el total de todo puede aproximarse a los 500 euros/mes (6.000 euros /año), lo que viene a representar un gasto nada despreciable y a tener en cuenta.

Es evidente que muchos de estos gastos son reducibles si se aplica una política de racionalidad del consumo doméstico (calefacción, teléfono, mantenimiento -bricolaje...

Pero debe tenerse muy en cuenta que los gastos de la comunidad de propietarios -no reducibles e ineludibles- variarán con la importancia de la urbanización y la entidad y calidad de sus servicios.

Lo mismo ocurre con los impuestos en relación con el inmueble, su ubicación y su tamaño.

La zona y el entorno de su casa

Elija bien la zona y el entorno donde se ubica la vivienda que desea comprar. Una bonita casa en un sitio que no se ajusta a sus necesidades o preferencias puede convertirse en una pesadilla...
En los últimos años algunas zonas han experimentado un crecimiento excesivo y con carencias o déficit en las infraestructuras y recursos necesarios (agua, carreteras congestionadas a horas punta), tenga en cuenta los siguientes consejos:

Tiempo de acceso. Trate de cronometrar en horas punta (entrada a trabajo, horario de entrada y salida colegios) el tiempo que usted tarda en llegar a los sitios a los que usualmente necesita desplazarse (trabajo, compras, colegios, golf...). Ver comunicaciones.
Actividades en el entorno. Conozca la legislación que se aplica al sitio específico sobre ubicación de otras actividades de tipo comercial, ocio, etc. Si se busca una zona tranquila o sin tráfico puede volverse incómoda si en las inmediaciones se ubica un gran centro comercial, una discoteca, etc. que incremente el tráfico diurno o nocturno.
Ruidos. Paso de aviones, ruido de tráfico a diferentes horas del día, ubicación de actividades molestas, etc.
Educación. Existencia de ofertas educativas de sus preferencias (si tiene hijos). ¿Hay buenos colegios en las inmediaciones?
Salud, Farmacias. Hospitales, servicios sanitarios en general.. Especialmente si en la familia hay personas de edad avanzada.
Zonas verdes, zonas infantiles, espacios para pasear... ¿Tiene perro? ¿sabe donde lo va a sacar diariamente?
Zonas de Aparcamiento. ¿Lo tiene ya solucionado su urbanización o vivienda? ¿Ha previsto que su familia puede aumentar en pocos años el número de vehículos?
Zonas deportivas. Aparte de las existentes en su urbanización, ¿son accesibles las preferidas o de práctica habitual para todos los miembros de la familia (deportes náuticos, gimnasios, golf...)?
Zonas Comerciales. ¿Son buenos los comercios de la zona? ¿están a una distancia razonable? Especialmente pensar en compras diarias...
Vecinos. Piense en el tipo de comunidad de vecinos con la que usted convivirá y tendrá que resolver y afrontar problemas previstos. En bungalows o urbanizaciones es imposible no sufrir las consecuencias de horarios y actividades distintas de sus vecinos.
Seguridad del entorno. Infórmese sobre la misma y sobre las infraestructuras de seguridad de su urbanización o de la zona en general.
Limpieza ambiental. Compruebe la existencia de actividades no contaminantes en un entorno razonable y de la limpieza general.
Zonas de Servicios en general. Piense en le tipo de servicios específicos que usted necesita.
Accesibilidad.. en sentido amplio.
Futuro ¿es una zona de futuro? ¿en que medida los cambios previsibles mejorarán o empeorarán su vivienda? Negativos: ruidos, falta de tranquilidad, congestión.. O Positivos:
Si compra una casa, quizás tenga que estar muchos años afrontando los inconvenientes de algo que no ha evaluado suficientemente. Nuestro consejo es que haga una compra inteligente. No se precipite. Piense en todos los factores que son importantes para usted.

Una casa bonita quizás no sea suficiente si, durante muchos años, debe levantarse una hora más temprano para ir a trabajar, los servicios que necesita con frecuencia no son accesibles cómodamente, o no es capaz de integrarse en su comunidad de vecinos para resolver pequeños problemas que con el tiempo se convierten en grandes.... Escríbanos y cuéntenos sus problemas.

Contrato de compraventa

Intente que figure en el contrato todo aquello que le han dicho o prometido. Si es una vivienda de obra nueva y no está terminada, es importante que recoja con detalle todas aquellas infraestructuras y equipamientos que el promotor le indica que su vivienda va a tener. Importante detallar, calidades, etc.- Ver también: Compra sobre plano. Ver asímismo: Contrato de compraventa y modelo contrato de compraventa.

Acceda y guarde todo tipo de información

incluida la publicitaria, sobre las características de la vivienda. Pídale al promotor la mayor cantidad de datos (planos, folletos, etc.) posible. Le puede ser útil en el caso de que las prestaciones de su casa no se correspondan con la vivienda que se le ha ofertado. Folleto informativo.

Orientación de la vivienda

Una vista bonita es importante. Quizás vaya a vivir 20 ó 30 años en la vivienda que compra. Pero ¿ha pensado que la orientación de su casa puede ahorrarle mucho dinero en calefacción o aire acondicionado?. Una buena orientación puede permitirle disfrutar del sol en invierno y de una relativa sombra en verano. Visite la casa que le interese a varias horas del día y estudie el movimiento del sol en otras estaciones del año. Ver ahorrar calefacción.

Preinstalaciones y equipamientos

Hoy en día muchas viviendas llevan preinstalaciones e instalaciones de cocinas, baños, aire acondicionado, calefacción, gas, antenas parabólicas, seguridad, alarmas... Quizás esté pagando un precio excesivo si estas instalaciones no se adecuan a sus necesidades. No se deje impresionar. La domótica y los avances tecnológicos en vivienda le harán cambiar estos equipamientos antes de lo que usted cree.

Calidad de la construcción

Quizás esté pagando un precio alto por unas calidades que no se corresponden con la realidad. Aunque el promotor y constructor de su vivienda le ofrezcan todas las garantías respecto a la construcción (estructuras, acabados, etc.), debe prestar atención a otras muchas cosas:

A los acabados en general (ventanas, aislantes, materiales, persianas, puertas...).
Baños y cocina. Calidades de zonas que van a ser de uso intensivo: baños, cocina, etc. En general en todos los hogares acaban gastándose importantes presupuestos en la mejora de este tipo de instalaciones.
Aislamiento exterior respecto a las viviendas vecinas y exterior. España tiene fama de ser un país muy ruidoso. Evalúe la protección anti-ruidos de su vivienda: doble cristal de las ventanas, calidad de las puertas, tamaño de las paredes limítrofes. Haga una prueba de ruido.
Temas técnicos. Déjese aconsejar por amigos que entiendan de temas de construcción si tiene dudas, o consulte a un experto. Muchas casas tienen mayores riesgos de asentamientos, grietas, humedades etc. que un experto puede predecir. Ver Libro del edificio

Superficie útil de la vivienda

En relación a esta es necesario a u vez considerar:

Necesidades de espacio actuales y futuras previsibles.
Precio/m2 y su comparación con los precios tasados de la zona o provincia. Compare precio/m2 con el máximo de ofertas de la zona que le interese. Encargue una tasación profesional que le ofrezca garantías (le será también útil para la hipoteca).
Superficie útil real, es decir los metros cuadrados disponibles de uso en vivienda, dejando al margen del trastero, zonas comunes, garaje, galerías, etc. Al respecto es imprescindible que le den los datos de superficie construida y superficie útil de cada elemento de la casa. Ver superficie útil.
Cerramiento de espacios abiertos. Normativa existente en relación a los cerramientos de terrazas y ampliaciones en general de espacios abiertos. Obtenga información sobre las prácticas habituales en el municipio donde compra. Evalúe el coste de estas obras.

Consejos para comprar una casa

Consejos generales para la adquisición de una vivienda

Contrato de compraventa

Intente que figure en el contrato todo aquello que le han dicho o prometido. Si es una vivienda de obra nueva y no está terminada, es importante que recoja con detalle todas aquellas infraestructuras y equipamientos que el promotor le indica que su vivienda va a tener. Importante detallar, calidades, etc.- Ver también: Compra sobre plano. Ver asímismo: Contrato de compraventa y modelo contrato de compraventa.

Acceda y guarde todo tipo de información

incluida la publicitaria, sobre las características de la vivienda. Pídale al promotor la mayor cantidad de datos (planos, folletos, etc.) posible. Le puede ser útil en el caso de que las prestaciones de su casa no se correspondan con la vivienda que se le ha ofertado. Folleto informativo.

Orientación de la vivienda

Una vista bonita es importante. Quizás vaya a vivir 20 ó 30 años en la vivienda que compra. Pero ¿ha pensado que la orientación de su casa puede ahorrarle mucho dinero en calefacción o aire acondicionado?. Una buena orientación puede permitirle disfrutar del sol en invierno y de una relativa sombra en verano. Visite la casa que le interese a varias horas del día y estudie el movimiento del sol en otras estaciones del año. Ver ahorrar calefacción.

Preinstalaciones y equipamientos

Hoy en día muchas viviendas llevan preinstalaciones e instalaciones de cocinas, baños, aire acondicionado, calefacción, gas, antenas parabólicas, seguridad, alarmas... Quizás esté pagando un precio excesivo si estas instalaciones no se adecuan a sus necesidades. No se deje impresionar. La domótica y los avances tecnológicos en vivienda le harán cambiar estos equipamientos antes de lo que usted cree.

Calidad de la construcción

Quizás esté pagando un precio alto por unas calidades que no se corresponden con la realidad. Aunque el promotor y constructor de su vivienda le ofrezcan todas las garantías respecto a la construcción (estructuras, acabados, etc.), debe prestar atención a otras muchas cosas:

A los acabados en general (ventanas, aislantes, materiales, persianas, puertas...).
Baños y cocina. Calidades de zonas que van a ser de uso intensivo: baños, cocina, etc. En general en todos los hogares acaban gastándose importantes presupuestos en la mejora de este tipo de instalaciones.
Aislamiento exterior respecto a las viviendas vecinas y exterior. España tiene fama de ser un país muy ruidoso. Evalúe la protección anti-ruidos de su vivienda: doble cristal de las ventanas, calidad de las puertas, tamaño de las paredes limítrofes. Haga una prueba de ruido.
Temas técnicos. Déjese aconsejar por amigos que entiendan de temas de construcción si tiene dudas, o consulte a un experto. Muchas casas tienen mayores riesgos de asentamientos, grietas, humedades etc. que un experto puede predecir.

Superficie útil de la vivienda

En relación a esta es necesario a u vez considerar:

Necesidades de espacio actuales y futuras previsibles.
Precio/m2 y su comparación con los precios tasados de la zona o provincia. Compare precio/m2 con el máximo de ofertas de la zona que le interese. Encargue una tasación profesional que le ofrezca garantías (le será también útil para la hipoteca).
Superficie útil real, es decir los metros cuadrados disponibles de uso en vivienda, dejando al margen del trastero, zonas comunes, garaje, galerías, etc. Al respecto es imprescindible que le den los datos de superficie construida y superficie útil de cada elemento de la casa. Ver superficie útil.
Cerramiento de espacios abiertos. Normativa existente en relación a los cerramientos de terrazas y ampliaciones en general de espacios abiertos. Obtenga información sobre las prácticas habituales en el municipio donde compra. Evalúe el coste de estas obras.

La casa: características de la vivienda a comprar

En la elección de una vivienda entran en juego las preferencias de cada persona, no obstante hay cosas en las que no pensamos y nos pasan factura a lo largo de los años. He aquí una selección de aspectos que pueden ser de utilidad su consideración.